在上海做民宿有什么手续（钓鱼经验分享作者自述投资千万在上海做民宿，她30岁前退休的梦想实现了吗？)

一个年纪轻轻就实现财务自由，只为兴趣而工作的女孩子，真的太让人羡慕和佩服了。

——遇言姐

爱彼迎（Airbnb）退出中国市场。

这条新闻看得遇言姐有些唏嘘。

退场这事跟疫情有点关系，但关系不大。

风靡海外的app来到中国后，多有水土不服的状况，往往干不过本土公司。

从亚马逊到高朋到Uber到领英，再到爱彼迎，都逃不开退场的结局。

好在，爱彼迎在中国的市场很小，只占据总体份额的1%不到，退场几乎影响不到爱彼迎的财报。

说到这个事儿，遇言姐想到一个最早在爱彼迎平台上做短租房的上海姑娘——罗尼。

4年前，上海爱彼迎排名前10的民宿中，有7个是她在经营——连“爱彼迎”这个中文名字，都是咨询过她才确定的。

罗尼是个90后妹子，人极聪明，行动力强，性格老成，爱琢磨事，最爱的电视剧是讲以小博大生意经的《鸡毛飞上天》。

先跟随投资大神打通了财商二脉，之后又在前辈的理论上守正出奇，大学毕业没几年就年入百万了。

如今更是放出话来，要实现现金流充裕，需要做到年入A8（8位数）。

2016年的时候，罗尼写了篇文章：《30岁前退休是图样图森破，谁告诉你的？》，文章中说自己年纪轻轻已经退休一年了。

那时的罗尼不过20出头，她说的“退休”，是指辞掉了500强的工作。

辞了职去干嘛呢？把副业搞成主业，租房子做爱彼迎。

此后几年，据她自己说，月收入保持每年以2-3倍增长。

2019年，地产投资教父欧神欧成效，踢曝爱徒罗尼姑娘的收入——月入30万。

那时的罗尼，还不到30岁。

她对自己的形容是：既买了一些房，又开了一些公司的人。

罗尼姑娘是怎么年少发家，在疫情中生意还撑得住吗，她的赚钱模式能不能复制，就让遇言姐来给大家撸上一撸。

最近因为上海那边的情况有所松动，遇言姐又蠢蠢欲动计划下半年出差。

在短租平台上找市中心的民宿，看到了一个眼熟的静安老洋房。

绿色窗棂、欧式大床，我记得这是罗尼在管理的房子，但是房东显示的是一家公司的名字。

遇言姐当时还奇怪来着，以为这房子换人管理了，之后翻了翻罗尼的公众号，才知道妹子的生意做大了，开公司了团队作业了。

除了静安区的老洋房，她还弄了好几个别墅，又是花园泳池，又是屋顶泳池，又是钓鱼小湖，全都用来自己装修做短租，去年装修费就花了1200万。

今年这情况我琢磨着，这短租生意怕是黄了。

结果罗尼说她两个别墅从3月以来都是满租，原因是租房的直播团队直接被封在房子里了，只好日复一日地续租。

这。。。

怎么悲伤中有点好笑呢。

就来说说罗尼的故事。

罗尼这姑娘爱琢磨事儿，尤其是跟钱有关的事儿。

我说的琢磨，是天分、是基因、是自洽，能创造出来一套赚钱模型的那种。

巴菲特在前阵子的股东大会上，谈到了自己人生中的开悟时刻——当19岁的他读到本杰明·格雷厄姆的书时，一秒钟就反应过来自己的方法全都是错的。

这种开悟时刻，罗尼身上也有，所以我说她是有赚钱基因的人。

罗尼总结，自己有三次成长的关键节点。

第一次，是在2012年玩桌游时悟出的——永远以正现金流为基本原则。

罗尼玩的桌游遇言姐也有一套，是《穷爸爸、富爸爸》的作者罗伯·清崎设计的一款类似《大富翁》的游戏（售价较贵，不太推荐大家买）。

在游戏中，罗尼搞明白了资产负债表，萌生正现金流为本的理念。

守住了正现金流就守住了生命线，要保证手上不断有牌可以打下去。

她说，自己是先学会了“守正”，才能做到后边的“出奇”。

▲罗尼的粉红小猪主题民宿

第二次是在2013年。

罗尼在一档财经频道打杂时，采访到地产投资大神欧成效（关于欧神的故事，点这里阅读旧文），get到一条投资理念——砖本位、屯面积。

但在一路高涨的房地产市场，罗尼姑娘空有理论上不去车。

接着到了2014年，罗尼和几个同学去土耳其玩，第一次在爱彼迎上预订民宿。

她暗自一算，这民宿的租售比高达30%，在上海能不能做得起来呢？

再后来的事儿遇言姐在前头已经提到过了，罗尼回到上海后就租房做起了爱彼迎短租。

这也是罗尼的第三次节点。

罗尼做的第一个民宿是一栋三层楼的大顶复，360平米，5米6的挑高，6个房间。

那是罗尼大学毕业的第二年，一脚踩上了人生第一个风口。

当时爱彼迎刚进中国，民宿的概念刚刚兴起。

70%的住客是外国游客和工作人员，30%的住客是留学生和年轻创业者。

初代客人素质普遍很高，会非常礼貌地自我介绍，认真看完房屋使用指南，不会给主人添任何麻烦，甚至临走前还会自己把床单放进洗衣机。

罗尼用Paypal收着美元，与世界各地的游客打交道，跟每一个客人聊得都很嗨。

一片蓝海中赚钱太容易，只需要带着好奇和情怀，爱好就能变成顺便赚钱的事业。

▲罗尼的粉红少女主题民宿

民宿赚到钱后，罗尼把几条投资心经捏吧到一起，得出了一套自己独有的增长模型——五牛犁一田。

意思是，每持有5套民宿运营，就搭配购买一套房产，打包成一个正现金流的资产包，然后把这个模式不断重复下去。

直到去年，罗尼的公司保持线性发展，每年稳步增长5-10个项目，连续7年盈利。欧神自己的空置的别墅也托管给了罗尼。

罗尼自己也买了多套房产，并不断出掉老破小，升级为阳台大平层。

“五牛犁一田，田产丰富，物资充足。”罗尼说。

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2018年的爱彼迎上海民宿前10名中，有7个是罗尼负责运营的，日均价2247-3149

刚工作的时候，罗尼在一家500强外企打工。

老板问她的目标是什么。

罗尼回答：“30岁前不上班也能月入5万，然后退休。”

遇言姐说：这妹子也太实诚了，完全没有职场意识，标准回答难道不是谈谈10年职业规划啥的？

果不其然，老板鄙夷罗尼思想幼稚，说：“很多人刚毕业都会瞎想，过几年你就不这么想了。”

后来罗尼做起了民宿，有次接待了一个从金融体系出来，上过36氪创业榜的同90后姑娘。

这姑娘也问了跟罗尼老板一样的问题：“你的目标是什么？”

罗尼还是一样地回答：“30岁做到每月被动收入5万，然后退休。”

妹子不可思议地反问：“才5万你就要退休？！”

▲罗尼运营的面向轰趴客户的民宿

同样的问题，同样的回答，得到的反馈反差巨大。

罗尼说，这是因为人的认知不同，对事物的预期也不一样。

好比王健林口中的一个小目标，在大众眼里是不食肉糜的笑话。

但是遇言姐身边的生意人，都觉得这是很正常的逻辑。

罗尼开始做民宿后，精力都花在房子上。

对于工作，她只当是学习的地方，反正工资没有副业多。

同事吃饭的时候她在看房，同事加班的时候她在看房，同事开会的时候她在看房。

每天下了班，从7点到9点倒腾副业，等中介都下班了，她再回公司加班到半夜。

同时，她也发现自己不适合职场。

虽然从大二起就在高朋团购打工了，但是——不会说场面话，不为应酬喝酒，过于自由散漫，看不懂勾心斗角，是罗尼给自己的评价。

“于是，我选了一条不需要取悦任何人的，简单纯粹的路”，罗尼说，“看房、买房、贷款、装修、出租，除了和包工头、中介打打交道，就是和来旅行的年轻人聊天”。

2015年，上了3年班的罗尼正式辞职。

她心安理得地睡懒觉，因为只要在战略上正确，无需为每一个战术焦虑。

如果仅是踩中风口赚了一笔，罗尼还不值当让遇言姐写她。

事实上，罗尼这姑娘颇有企业家思维。

除了之前提到财富底层逻辑之外，罗尼对复盘和发展都有着很多思考。

她清楚地认识到风口是不能依靠的。

风口来临的时候，市场处于红利期。

在阶段性供需不平衡下，60分的产品也会很好卖。

但风口不是常态，红利终将退场，收益会回到均值，想舒舒服服10年20年不间断地赚取高于社会平均值的回报是不可能的。

到后期，品牌、专业、资源、能力，硬要素的具备与否，决定了市场参与者能否从飞猪转型成稳定现金牛。

因此，罗尼很早就意识到了，民宿很快会变成红海。

把一套房子按照房间分租，无论拼人力，还是拼低价，都是死路一条。最后变成劳动密集型行业，忙得要命还赚不到几个钱。

对此，罗尼的对策是，在细分市场中再做细分，做服务影视制作的民宿，节省运营成本。

罗尼在电视台财经节目做过编导，有媒体资源，而娱乐业是精装大房的主要租客。

毕竟，在国产剧中，每个哭穷的樊胜美都住着200平米的样板间。

罗尼自述，自己手上有6000+个制作人名单，囊括影视、综艺、网剧、广告、直播等细分客户群，天天晚上有三位数的人找她租房。

这几年，罗尼民宿入驻过《三十而已》、《繁花》、《欢乐颂》、《全职高手》、《亲爱的热爱的》等剧组工作人员……

还接待过《我们恋爱吧》、《我家那闺女》、《花样实习生》等综艺节目组。

我说怎么国剧中出现的房间常有相似，原来都是租的罗尼的房。

租给剧组，月营收稳定在8万以上，最好的月份突破6位数。即便不做剧组只做民宿，每月也能稳定在5-7万。

影视之外，轰趴也是罗尼营业方向。

轰趴是最小的一个市场，占据份额连1%都不到，但是能提供轰趴场地的房源更少。

这种派对要求400平米以上的郊区大型别墅，带花园和泳池更佳。客单价因此被推高到了一个令人咋舌的地步。

而罗尼正是这种房源的提供者。

除此之外，她还增添了游艇、办公、医院，这些可供拍摄的场地。

遇言姐写这篇文章不是鼓动大家做民宿。

罗尼做得还都是200-300平米的大户型，你如果不像她那样有特殊渠道的关系，贸然进入这个领域会死得很惨。

罗尼这个案例让我觉得有趣，是因为这个姑娘不凡的财商。

她的公众号文章没有废话，年纪轻轻谈吐老道，有很多关于道与术的思考，有些篇幅我要慢读才能消化。

就像罗尼说的，是兴趣爱好促使她踩上风口的，而刻意去追风口往往会慢一拍。

罗尼的成功大概可以归纳为以下几个原因——

第一：她在年轻的时候遇到了很厉害的导师，她自己又特别喜欢在房产这行上钻研。

有个领路人固然幸运，但自己消化更加重要。

因为导师比你高了好几层道行，他讲的东西你一下子理解不了，需要反复咂摸推演，方能感应其中妙处，以此达到有效摄入。

这个开悟的时间有早有晚，而罗尼属于特别有悟性的。

第二：罗尼是一个能够吸纳心法，不会拘泥于任何形式的人。

罗尼刚开始做民宿的时候，连欧神都不看好这块市场，觉得体量太小，客户不够用的。

但是罗尼有自己的，鸡毛飞上天的逻辑——

她说：生意可以不需要鬼斧神工的创新，而是从暴利行业中找一块边角料。

这块边角料大资金看不上，不一定很合规但是不违法。找到这个细分领域，从边缘突围，把服务做好，成为供应链上被上下游需要的一部分。

后来，罗尼的成就让欧神都深感佩服。

第三：你要提供有差异性的产品。

每一个城市都有海量的分租房东。

但是，多数房产既没有特色也没有流量渠道，甚至连专业打扫和及时沟通都做不到。

这样的民宿高度依赖平台，平台推荐哪家，哪家就有订单。

相应地，房东的利润也被平台薅掉不少，只留给房东一点鸡肋的辛苦钱。

而罗尼提供的是差异性产品，即便脱离平台也有精准客户。

第四：罗尼有一个清晰的增长模型，这个模型是可以自我复制的，道与术兼备。

很多人在投资的路上走不下去，都是因为没搭建这样一个模型，或者是体量不够，所以雪球滚不起来。

此外，罗尼是一个非常警觉的人。

没有大片蓝海就找小片蓝海，2017年预计到影视行业走低，就去日本找机会，总是能先人一招。

此外，遇言姐喜欢罗尼的是，她是个乐观的人。

每次做经验分享的时候，都有人问她，怕不怕被带出来的徒弟，抢占了自己的市场份额。

罗尼回答：这么大的市场，要是能被我带得供需失衡，我也算引领过行业潮流了。

按照罗尼最早期的那个，月入5万就退休的计划，她早已经数倍超越了。

但是，身价已经达到A8.5的她，将退休年龄推到了35岁。

因为她做出了快感，觉得投资很好玩儿，打算继续经营下去。

做民宿的罗尼是一个很小的创业实例，但她让我们看到——

风口是给有准备的人的。

虽然面向大众的2C不太好做，但细分市场里的2B总有机会，能做下来一块边角料已经能够把自己养得很好。

这样的缝隙，在各个行业中不算罕见。

以及，一个年纪轻轻就实现财务自由，只为兴趣而工作的女孩子，真的太让人羡慕和佩服了。

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